重估房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)
來(lái)源： 蘇信理財(cái) 時(shí)間：2011-05-23
隨著信貸的持續(xù)緊縮，可供信托公司選擇的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目也將日益增多，達(dá)到貸款條件的項(xiàng)目也將增多，但房地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)和保障房項(xiàng)目的上馬，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也將增大。對(duì)于信托公司來(lái)說(shuō)，無(wú)論采用哪種投資方式，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制都需要進(jìn)一步加強(qiáng)。
有關(guān)房地產(chǎn)的話題似乎總是能吸引人們的注意，房地產(chǎn)信托也是如此。今年春節(jié)后，“房地產(chǎn)信托重新啟動(dòng)”的市場(chǎng)傳聞甚囂塵上，此后銀監(jiān)會(huì)發(fā)表聲明稱，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管政策和要求未發(fā)生改變。近期，有關(guān)“房地產(chǎn)信托將被停掉”的說(shuō)法再次在市場(chǎng)中掀起波瀾。就此傳言，在今年4月28日召開(kāi)的“信托法頒布十周年紀(jì)念研討會(huì)”上，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)副主席蔡鄂生這樣表示：“這些別人都知道的消息我卻還不知道。在5月沒(méi)有出臺(tái)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)新規(guī)的計(jì)劃?！?br>
無(wú)論“重啟”還是“叫停”，聽(tīng)起來(lái)總有些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的色彩。在中國(guó)已經(jīng)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段也已經(jīng)逐漸從“行政手段調(diào)控”向“市場(chǎng)手段調(diào)控”轉(zhuǎn)變之時(shí)，這種說(shuō)法本身聽(tīng)起來(lái)就有些不靠譜。從監(jiān)管部門的角度，對(duì)于房地產(chǎn)信托監(jiān)管考慮的主要是兩大因素：符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及維護(hù)行業(yè)和市場(chǎng)穩(wěn)定。無(wú)論從哪個(gè)角度看，“重啟”或“叫?！边@種仿佛一邊大力“轟油門”，一邊猛踩剎車的作法，都不利于信托行業(yè)和市場(chǎng)的穩(wěn)定，也不利于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。依據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，在保持政策連續(xù)性的基礎(chǔ)上，適度地把握市場(chǎng)供給的度，則是聰明的監(jiān)管者更可能采取的方法。事實(shí)上，在近幾年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控中，對(duì)于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管，所采取的也正是這樣的方法。
雖然在風(fēng)險(xiǎn)的防范上，監(jiān)管者與經(jīng)營(yíng)者的目標(biāo)是一致的。但是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)者在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)還有經(jīng)營(yíng)的壓力，因此在風(fēng)險(xiǎn)偏好和容忍度上與監(jiān)管者可能也不盡相同。這一點(diǎn)在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中的體現(xiàn)最為明顯。雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信托的調(diào)控一直在進(jìn)行，監(jiān)管部門的規(guī)范性政策不斷出臺(tái)，但房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在信托公司的業(yè)務(wù)占比中始終處于較高位置。用益信托工作室統(tǒng)計(jì)顯示，從2010年下半年房地產(chǎn)信托爆發(fā)以來(lái)，就一直處于高位發(fā)行，并屢創(chuàng)新高。從房地產(chǎn)信托規(guī)模占比來(lái)看，從去年10月份開(kāi)始，房地產(chǎn)發(fā)行規(guī)模占比開(kāi)始下降，今年2月份略有回升，3月份略有下降，4月就直轉(zhuǎn)向上，達(dá)去年高位水平，4月份房地產(chǎn)規(guī)模占比為55.51%，處于去年以來(lái)的高位，僅略低于2010年2月和10月的占比。這一定程度上說(shuō)明今年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模的回升，不僅是隨信托發(fā)行總量的增加而增加，且增長(zhǎng)速度和占比均高于平均水平。用益信托工作室李旸表示，從數(shù)據(jù)上行看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是今年信托公司的主要投資方向，且其重要性絲毫不亞于去年，大有在非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，能發(fā)多少就發(fā)多少的架勢(shì)。但從外部環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)及政策已經(jīng)發(fā)生了重大變化，面對(duì)這樣的變化，信托公司應(yīng)該從新審視房地產(chǎn)信托發(fā)行，不能被短期的利益所左右，否則可能帶來(lái)難以估量的后果。這種風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：
其一，從房地產(chǎn)信托的投向分布來(lái)看，據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計(jì)，2011年1~4月共發(fā)行的222款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，投向商品房開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)信托177款，規(guī)模603.37億元；投向商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)信托22款，規(guī)模63.83億元；投向保障房建設(shè)的房地產(chǎn)信托15款，規(guī)模達(dá)35.9億元?？傮w來(lái)看，投向商品房開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)信托規(guī)模仍占總規(guī)模近84%；其次是商業(yè)地產(chǎn)占9%左右，保障房項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)模僅占5%左右。數(shù)據(jù)表明，雖然投向商品房開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)信托的占比相對(duì)于去年接近90%的比例已經(jīng)大幅度下降，但仍然占比很高，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，特別是商品房?jī)r(jià)格的調(diào)控措施越發(fā)嚴(yán)厲的背景下，其政策性風(fēng)險(xiǎn)明顯在加大。
其二，從房地產(chǎn)信托的收益水平看，用益信托工作室統(tǒng)計(jì)顯示，2011年1~4月房地產(chǎn)信托的平均年收益率高達(dá)9.6%，相對(duì)2010年全年房地產(chǎn)信托8.92%的平均年收益率來(lái)說(shuō)，增長(zhǎng)了7.62%。該工作室的觀點(diǎn)認(rèn)為，這一方面是因?yàn)橥浺蛩?，?dǎo)致加息不斷，但從另一方面來(lái)看，非房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的預(yù)期年收益率也在增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)的幅度大于房地產(chǎn)類的產(chǎn)品，這說(shuō)明房地產(chǎn)信托的收益在去年已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)比較高的水平后，要再大幅提高收益的能量已經(jīng)枯竭，房地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和房企的承受能力已經(jīng)達(dá)到了極限。與此同時(shí)，更應(yīng)該值得關(guān)注的一點(diǎn)是，在房地產(chǎn)信托收益水平增長(zhǎng)幅度已經(jīng)低于其他非房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的預(yù)期年收益率的情況下，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模和預(yù)期收益仍在增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力支付如此之高的融資成本？其中所蘊(yùn)涵的房地產(chǎn)企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)更加值得關(guān)注。
事實(shí)上，信托公司對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)似乎也已經(jīng)關(guān)注到。從數(shù)據(jù)上看，用益信托工作室統(tǒng)計(jì)表明，2011年1~4月房地產(chǎn)信托投資方式出現(xiàn)了兩大特點(diǎn)：其一是與去年相比，貸款類產(chǎn)品提高了8個(gè)百分點(diǎn)，而股權(quán)類產(chǎn)品僅下降了1個(gè)百分點(diǎn)；其二是組合運(yùn)用類產(chǎn)品占比2010年的25%下降到2011年的12%。該工作室認(rèn)為，近期貸款類產(chǎn)品的增多，主要是由于股權(quán)形式涉及股權(quán)過(guò)戶，信托公司派人進(jìn)駐項(xiàng)目公司以及參與公司重大事項(xiàng)決策等一系列事項(xiàng)，以便監(jiān)測(cè)信托資金流向和項(xiàng)目情況，以控制風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)增加成本和給融資方帶來(lái)不便。所以一般對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)略大的項(xiàng)目及為了規(guī)避法規(guī)時(shí)，信托公司才會(huì)采用股權(quán)形式，近期推出的保障房加商品房項(xiàng)目，因其盈虧平衡點(diǎn)略高，以及抵押擔(dān)保物略有欠缺，所以幾乎全部運(yùn)用股權(quán)形式進(jìn)行。
近期因?yàn)殂y行信貸的緊縮導(dǎo)致一些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目因拿不到信貸轉(zhuǎn)而尋求信托融資的緣故，但從保障房占比的增長(zhǎng)與貸款類產(chǎn)品占比的提高看，兩者并不吻合，因此不能排除信托公司在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金發(fā)放中更注重抵押品的因素。而對(duì)于組合運(yùn)用類產(chǎn)品占比大幅下降的原因，用益信托工作室李旸認(rèn)為，主要還是因?yàn)槿谫Y項(xiàng)目的增多導(dǎo)致信托公司無(wú)暇顧及房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)而針對(duì)一些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)行信托計(jì)劃，但這樣的結(jié)果勢(shì)必加大整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，隨著信貸的持續(xù)緊縮，可供信托公司選擇的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目也將日益增多，達(dá)到貸款條件的項(xiàng)目也將增多，但房地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)和保障房項(xiàng)目的上馬，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也將增大。對(duì)于信托公司來(lái)說(shuō)，無(wú)論采用哪種投資方式，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制都需要進(jìn)一步加強(qiáng)。
有關(guān)房地產(chǎn)的話題似乎總是能吸引人們的注意，房地產(chǎn)信托也是如此。今年春節(jié)后，“房地產(chǎn)信托重新啟動(dòng)”的市場(chǎng)傳聞甚囂塵上，此后銀監(jiān)會(huì)發(fā)表聲明稱，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管政策和要求未發(fā)生改變。近期，有關(guān)“房地產(chǎn)信托將被停掉”的說(shuō)法再次在市場(chǎng)中掀起波瀾。就此傳言，在今年4月28日召開(kāi)的“信托法頒布十周年紀(jì)念研討會(huì)”上，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)副主席蔡鄂生這樣表示：“這些別人都知道的消息我卻還不知道。在5月沒(méi)有出臺(tái)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)新規(guī)的計(jì)劃?！?br>
無(wú)論“重啟”還是“叫停”，聽(tīng)起來(lái)總有些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的色彩。在中國(guó)已經(jīng)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段也已經(jīng)逐漸從“行政手段調(diào)控”向“市場(chǎng)手段調(diào)控”轉(zhuǎn)變之時(shí)，這種說(shuō)法本身聽(tīng)起來(lái)就有些不靠譜。從監(jiān)管部門的角度，對(duì)于房地產(chǎn)信托監(jiān)管考慮的主要是兩大因素：符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及維護(hù)行業(yè)和市場(chǎng)穩(wěn)定。無(wú)論從哪個(gè)角度看，“重啟”或“叫?！边@種仿佛一邊大力“轟油門”，一邊猛踩剎車的作法，都不利于信托行業(yè)和市場(chǎng)的穩(wěn)定，也不利于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。依據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，在保持政策連續(xù)性的基礎(chǔ)上，適度地把握市場(chǎng)供給的度，則是聰明的監(jiān)管者更可能采取的方法。事實(shí)上，在近幾年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控中，對(duì)于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管，所采取的也正是這樣的方法。
雖然在風(fēng)險(xiǎn)的防范上，監(jiān)管者與經(jīng)營(yíng)者的目標(biāo)是一致的。但是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)者在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)還有經(jīng)營(yíng)的壓力，因此在風(fēng)險(xiǎn)偏好和容忍度上與監(jiān)管者可能也不盡相同。這一點(diǎn)在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中的體現(xiàn)最為明顯。雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信托的調(diào)控一直在進(jìn)行，監(jiān)管部門的規(guī)范性政策不斷出臺(tái)，但房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在信托公司的業(yè)務(wù)占比中始終處于較高位置。用益信托工作室統(tǒng)計(jì)顯示，從2010年下半年房地產(chǎn)信托爆發(fā)以來(lái)，就一直處于高位發(fā)行，并屢創(chuàng)新高。從房地產(chǎn)信托規(guī)模占比來(lái)看，從去年10月份開(kāi)始，房地產(chǎn)發(fā)行規(guī)模占比開(kāi)始下降，今年2月份略有回升，3月份略有下降，4月就直轉(zhuǎn)向上，達(dá)去年高位水平，4月份房地產(chǎn)規(guī)模占比為55.51%，處于去年以來(lái)的高位，僅略低于2010年2月和10月的占比。這一定程度上說(shuō)明今年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模的回升，不僅是隨信托發(fā)行總量的增加而增加，且增長(zhǎng)速度和占比均高于平均水平。用益信托工作室李旸表示，從數(shù)據(jù)上行看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是今年信托公司的主要投資方向，且其重要性絲毫不亞于去年，大有在非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，能發(fā)多少就發(fā)多少的架勢(shì)。但從外部環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)及政策已經(jīng)發(fā)生了重大變化，面對(duì)這樣的變化，信托公司應(yīng)該從新審視房地產(chǎn)信托發(fā)行，不能被短期的利益所左右，否則可能帶來(lái)難以估量的后果。這種風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：
其一，從房地產(chǎn)信托的投向分布來(lái)看，據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計(jì)，2011年1~4月共發(fā)行的222款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，投向商品房開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)信托177款，規(guī)模603.37億元；投向商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)信托22款，規(guī)模63.83億元；投向保障房建設(shè)的房地產(chǎn)信托15款，規(guī)模達(dá)35.9億元?？傮w來(lái)看，投向商品房開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)信托規(guī)模仍占總規(guī)模近84%；其次是商業(yè)地產(chǎn)占9%左右，保障房項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)模僅占5%左右。數(shù)據(jù)表明，雖然投向商品房開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)信托的占比相對(duì)于去年接近90%的比例已經(jīng)大幅度下降，但仍然占比很高，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，特別是商品房?jī)r(jià)格的調(diào)控措施越發(fā)嚴(yán)厲的背景下，其政策性風(fēng)險(xiǎn)明顯在加大。
其二，從房地產(chǎn)信托的收益水平看，用益信托工作室統(tǒng)計(jì)顯示，2011年1~4月房地產(chǎn)信托的平均年收益率高達(dá)9.6%，相對(duì)2010年全年房地產(chǎn)信托8.92%的平均年收益率來(lái)說(shuō)，增長(zhǎng)了7.62%。該工作室的觀點(diǎn)認(rèn)為，這一方面是因?yàn)橥浺蛩?，?dǎo)致加息不斷，但從另一方面來(lái)看，非房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的預(yù)期年收益率也在增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)的幅度大于房地產(chǎn)類的產(chǎn)品，這說(shuō)明房地產(chǎn)信托的收益在去年已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)比較高的水平后，要再大幅提高收益的能量已經(jīng)枯竭，房地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和房企的承受能力已經(jīng)達(dá)到了極限。與此同時(shí)，更應(yīng)該值得關(guān)注的一點(diǎn)是，在房地產(chǎn)信托收益水平增長(zhǎng)幅度已經(jīng)低于其他非房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的預(yù)期年收益率的情況下，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模和預(yù)期收益仍在增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力支付如此之高的融資成本？其中所蘊(yùn)涵的房地產(chǎn)企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)更加值得關(guān)注。
事實(shí)上，信托公司對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)似乎也已經(jīng)關(guān)注到。從數(shù)據(jù)上看，用益信托工作室統(tǒng)計(jì)表明，2011年1~4月房地產(chǎn)信托投資方式出現(xiàn)了兩大特點(diǎn)：其一是與去年相比，貸款類產(chǎn)品提高了8個(gè)百分點(diǎn)，而股權(quán)類產(chǎn)品僅下降了1個(gè)百分點(diǎn)；其二是組合運(yùn)用類產(chǎn)品占比2010年的25%下降到2011年的12%。該工作室認(rèn)為，近期貸款類產(chǎn)品的增多，主要是由于股權(quán)形式涉及股權(quán)過(guò)戶，信托公司派人進(jìn)駐項(xiàng)目公司以及參與公司重大事項(xiàng)決策等一系列事項(xiàng)，以便監(jiān)測(cè)信托資金流向和項(xiàng)目情況，以控制風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)增加成本和給融資方帶來(lái)不便。所以一般對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)略大的項(xiàng)目及為了規(guī)避法規(guī)時(shí)，信托公司才會(huì)采用股權(quán)形式，近期推出的保障房加商品房項(xiàng)目，因其盈虧平衡點(diǎn)略高，以及抵押擔(dān)保物略有欠缺，所以幾乎全部運(yùn)用股權(quán)形式進(jìn)行。
近期因?yàn)殂y行信貸的緊縮導(dǎo)致一些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目因拿不到信貸轉(zhuǎn)而尋求信托融資的緣故，但從保障房占比的增長(zhǎng)與貸款類產(chǎn)品占比的提高看，兩者并不吻合，因此不能排除信托公司在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金發(fā)放中更注重抵押品的因素。而對(duì)于組合運(yùn)用類產(chǎn)品占比大幅下降的原因，用益信托工作室李旸認(rèn)為，主要還是因?yàn)槿谫Y項(xiàng)目的增多導(dǎo)致信托公司無(wú)暇顧及房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)而針對(duì)一些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)行信托計(jì)劃，但這樣的結(jié)果勢(shì)必加大整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，隨著信貸的持續(xù)緊縮，可供信托公司選擇的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目也將日益增多，達(dá)到貸款條件的項(xiàng)目也將增多，但房地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)和保障房項(xiàng)目的上馬，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也將增大。對(duì)于信托公司來(lái)說(shuō)，無(wú)論采用哪種投資方式，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制都需要進(jìn)一步加強(qiáng)。
(xief摘自金融時(shí)報(bào))